№ 48. Ноябрь 2002
Чужая земля. Что такое Erbbaurecht, и может ли на вашей земле стоять чужой дом?
Мы с мужем собираемся купить дом. Уже присмотрели себе подходящий вариант. Считаем, что собственное жилье - это в какой-то степени гарантия безбедного существования в старости. Ведь если у нас будет свой дом, нам не нужно будет тратить деньги на квартплату, а на питание пенсии хватит, даже если она будет небольшая.
Раньше мы никогда не совершали столь серьезных сделок, поэтому опасаемся, что можем сделать что-нибудь не так. Напишите, пожалуйста, о последовательности шагов при покупке недвижимости. Какие бумаги нужно подписать, чтобы дом действительно стал нашей собственностью? И в какой момент мы можем спокойно перечислять деньги за дом, так, чтобы не было риска и опасений, что деньги у нас возьмут, а дом нам не достанется?
И еще... Раньше мы часто просматривали Versteigerungskalender. Очень часто там, при описании конкретных предложений по продаже недвижимости, встречается такая фраза: Erbbaurecht до 2010 года (к примеру). С каким риском для покупателя связана покупка такого дома?
Olga S., Hellertshavsen
Адвокат Vogl: Для того чтобы возможно полно ответить на Ваш вопрос, позволю себе вначале некоторые вводные пояснения.
Согласно германскому праву, недопустимо в принципе приобретать право собственности на здание без права владения землёй, на которой это здание сооружено. Таким образом, если кто-то покупает дом, то он сразу покупает и участок земли, на котором это здание стоит. Это правило основано на содержании §93 BGB, согласно которому здания, находящиеся на земельном участке, являются значительной составляющей частью этого участка. Иначе обстоит дело, если дом покупается или строится на основе наследственного права застройки (Erbbaurecht). Этот вопрос я поясню позже.
Двумя основополагающими пунктами приобретения земельного участка является, во-первых, привлечение помощи нотариуса, а во-вторых, занесение приобретения в поземельную книгу. Если эти пункты не выполнены, то покупка оказывается несостоятельной.
Нотариатом является независимый орган государственного надзора, определённый государством с целью выполнения конкретных правовых задач.
Таким образом можно полагать, что оформляющий сделку нотариус одинаково проконсультирует обе договаривающиеся стороны, и укажет им на риск и особенности данной сделки. Несмотря на это, я хотел бы подчеркнуть важные в данном деле детали.
Ещё до подписания соответствующего договора покупатель должен заглянуть на соответствующую страницу поземельной книги, вернее посмотреть на выписку из неё (Grundbuch, Grundbuchauszug). Только так можно определить, является ли продавец законным хозяином данного дома, и соответственно, насколько данный дом принадлежит его продавцу и обложен такими обязательствами, как закладные и прочее (Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten). В случае, если подобные обязательства числятся ещё за домом, следует выяснить, сколько долгов уже выплачено, и сколько должен выплачивать новый хозяин. Если часть долгов переходит на нового владельца дома, то следует стоимость дома сократить на величину невыплаченных долгов.
Как правило, договор о купле и соглашение о передаче права (Auflassung), декларируется и заверяется нотариусом за один приём специальным нотариальным документом. Соглашение о передаче права – это подписываемый (кроме договора о купле и продаже) документ, в котором договаривающиеся стороны приходят к соглашению о передаче права собственности на указанный земельный участок и недвижимость. Но передача собственности будет завершена, только когда новый владелец будет занесён в поземельную книгу. Но исполнение передачи прав собственности занимает какое-то время. Поэтому необходимо принять меры предосторожности в защиту прав покупателя. В принципе, продавец мог бы до изменения записи в поземельной книге, невзирая на риск возмещения ущерба первому претенденту, продать этот участок третьему лицу.
С этой целью принято вносить в пользу покупателя предварительную запись (Vormerkungzugunsten des Erwerbers) о том, что предстоит смена владельца участка. Эта запись производится намного быстрее, чем собственное изменение поземельного кадастра. Целью этой предварительной записи является пресечение возможности вышеупомянутой продажи участка третьему лицу. Все следующие записи в поземельном кадастре будут недействительны настолько, насколько они противоречат правопритязаниям первого претендента на данный земельный участок. Стоимость покупки не выплачивается сразу продавцу, а вначале вносится на специальный нотариальный счёт (Notaranderkonto). Передача денег продавцу происходит только после изменения записи в поземельном кадастре, или внесения предварительной пометки. Эти особенности в каждом конкретном случае зависят от достигнутой договорённости между старым и новым владельцем участка.
А теперь вернусь к вопросу о наследованном праве застройки (Erbbaurecht). Erbbaurecht – это отчуждаемое и наследуемое право иметь на чужом участке земли строительное сооружение. Оно возникает в результате договорённости с владельцем земельного участка, нотариусом, и записи в поземельном кадастре.
Erbbaurechtsgrundstück имеет большое удобство. Преимущество для его владельца состоит в том, что ему не надо оплачивать расходы по содержанию земельного участка, а только лишь сам дом. Кроме того наследнику строительного права принято передавать часть расходов на подключение общественных средств коммуникаций. Величина ежегодного выплачиваемого Erbbauzins составляет от 3% до 5 %. Срок наследованного права застройки составляет как правило 99 лет. После его окончания право на собственность обычно переходит владельцу земельного участка. Владелец участка обязан соответственно выплатить стоимость здания его предыдущему владельцу. Не исключена возможность, что владелец наследованного права застройки имеет предусмотренное для него преимущественное право выкупа земельного участка.
В приведённом вами случае Erbbaurecht длится ещё 8 лет. Если Вы заинтересованы в покупке такого участка, необходимо обязательно выяснить предусмотрен ли для Вас последующий выкуп этого здания или права.
Я вполне могу себе представить, что потенциальному покупателю будет предоставлено право последующего выкупа земельного участка. Для окончательной оценки ситуации я не имею всех необходимых в данном случае деталей. Поэтому могу Вам только посоветовать призвать на помощь совет квалифицированного специалиста, т.е. адвоката.
Обучение должно быть без границ?
Всё больше студентов переезжает на время за границу, потому что стало возможным обучение студентов за рубежом. Обучение немецких студентов становится более интернациональным: 13 процентов обучающихся один или несколько семестров учатся за рубежом. И эта тенденция в последнее время все более отчетливо проявляется.
Так как большинство немецких студентов говорит по-английски, то фавориты налицо: 44 процента обучающихся едут в Америку или Великобританию. Излюбленными государствами являются также Канада, Новая Зеландия и Австрия. Разумеется, тем, кто не особенно хорошо владеет английским, трудно придётся на лекциях и семинарах в высшем учебном заведении. Не зная в совершенстве языка, ехать за границу учиться не стоит.
Кто из студентов имеет право продолжать своё образование за рубежом? Должен ли студент возвращать потом эти деньги государству?
Wilgelm G., Grobleben
ВИО: Ещё никогда не были так велики шансы обучения за границей без того, чтобы отягощать расходами своих родителей: государственные средства содействия обучению, стипендии и программы по обмену помогают оплатить обучение в высшем учебном заведении за границей.
Для обучения за границей студенты, например, могут получить ссуду на обучение в соответствии с Законом о содействии получения высшего образования в учебных заведениях (Ausbildungsfцrderungsgesetz, сокр. BAfцG). Если студент в течение двух семестров получает BAfцG, то он может продолжать обучение в одном из университетов Европейского Союза (Europдischen Union, сокр. EU) по своему выбору. Во время своего обучения в пределах установленного времени студенты будут поддерживаться своей страной стипендией в размере 525 Euro в месяц.
На основе положения о доплатах в связи с обучением за границей (Auslandszuschlagsverordnung) обучающиеся получают дополнительно деньги на обучение (до 4.600 Euro за один учебный год), на проезд и пропитание, а также им оплачивается больничная страховка. Для пребывания в стране, являющейся членом Европейского Союза, доплаты содействия обучающимся находятся в пределах жизненного уровня в стране пребывания. Все виды этих доплат после завершения обучения не нужно выплачивать обратно.
Так как потребности для пребывания за границей измеряются значительно выше, нежели при обучении в своей стране, следует обязательно подавать заявление на выплату заграничной стипендии (Auslands-BAfцG) даже тем студентам, которые в Германии не могли претендовать на получение стипендии.
Каким требованиям должен отвечать студент, претендующий на Auslands BAfцG, и как распределяются стипендии по университетам?
Markus O., Luisenhof
ВИО: Большая часть обмена студентами проходит по программе Erasmus (Erasmus-Programm), которая с 1995 года является частью Сократовского проекта обучения. В 2000 - 2001 учебном году 16.000 немецких обучающихся в рамках программы Erasmus покинули отечественные университеты, чтобы от 3-х до 12-ти месяцев обучаться в высшем учебном заведении за рубежом. Программа Erasmus действует в 31 европейских государствах. Чтобы стать студентом Erasmus – программы, претендент должен быть зачислен в один из немецких университетов и закончить по меньшей мере 3 семестра. Ответственным за получение мест является уполномоченный Erasmus – программы соответствующей области науки или специальности. Программа организована децентрализованно: количество стипендий зависит от сотрудничества отечественных университетов с соответствующими зарубежными высшими учебными заведениями.
Должны ли дети содержать отчима?
У меня шестеро детей от первого брака. Самому старшему – 44 года, самому младшему – 29 лет. В 1984 году мой муж умер. Через три года я повторно вышла замуж за русского. В Германии я получаю пенсию, мой муж – нет. Разницу, которой нам не хватает до прожиточного минимума, платит Sozialamt. При этом Sozialamt каждый год проверяет доходы и наличие сбережений у моих детей, добиваясь того, чтобы сумму, которую нам платит Sozialamt, дети сами платили мне. Мой вопрос: может ли Sozialamt заставить детей платить матери? Получается, что на самом деле они должны содержать моего мужа, а не меня, но ведь он к ним никакого отношения не имеет: он их не растил и не воспитывал. Когда он на мне женился, дети были уже взрослыми.
Rita N., Herford
Адвокат Streck: К выплате расходов на содержание родителей Sozialamt может привлечь только их родных детей. А в вашем случае социальное ведомство вправе проверить финансовое положение ваших детей. Eсли доходов детей недостаточно для того, чтобы содержать родителей, Sozialamt будет дальше платить им социальную помощь. Но если у ребенка после подсчета всех его расходов еще остаются деньги, тогда он должен содержать родителей.
Подсчет остаточного дохода производится по определенным правилам: сначала из "чистого" дохода (Nettoeinkommen) вычитается неприкасаемая сумма (Freibetrag), размер которой зависит от величины семьи ребенка; затем вычитаются обязательства по выплате кредита (к примеру, на автомобиль), уплате страховых взносов и т.д. Итак, у ребенка должен быть немалый доход, чтобы Sozialamt привлек его к содержанию родителей. Но дети не обязаны оплачивать расходы на содержание отчима. Это было бы необходимо только в том случае, если бы он усыновил их.
Усыновление и натурализация: два разных понятия
Два года назад я удочерила дочь мужа от первого брака, чуть позже девочка получила немецкое гражданство по моей линии (у меня §4, а у мужа - §8). Но отношения у нас с ней не сложились и девочка уехала назад в Казахстан к своей родной матери. Удочерение было сделано в Казахстане и я смогла его аннулировать. Но немецкое гражданство у нее остается. Теперь она сообщила, что когда-нибудь она вернется в Германию. Я хотела бы спросить: сохранится у нее гражданство и в будущем или аннулируется? Я знаю, что Казахстан не признает ”двойного гражданства” - должна ли она там заявлять о том, что имеет немецкое гражданство? Какие последствия могут быть в этом случае? Мы с мужем боимся, что она сможет вернуться в Германию через некоторое время и нас заставят ее содержать, хотя средств у нас лишних нет.
Elena Z., Kaarst
ВИО: Дело в том, что процесс адоптирования (удочерения) и натурализации (получения гражданства) в юридическом смысле - два разных понятия. В вашей ситуации получение гражданства является следствием удочерения и при юридическом аннулировании удочерения не во всех случаях возникает утрата гражданства.
На основании §17 Staatsangehouml;rigkeitsgesetz немецкое гражданство утрачивается:
вследствии выхода из гражданства (§§18-24)
вследствии приобретения иностранного гражданства (§25)
вследствии отказа от гражданства (§26)
вследствие усыновления иностранным гражданином (§27)
вследствии поступления
на военную службу иностранного государства (§28)
по заявлению (§29)
По немецким законам аннулировать удочерение можно только в крайних случаях и то по решению суда. Для этого нужны очень веские основания. (Например, попытка убийства приемного родителя удочеренной). Если бы вы пытались аннулировать удочерение в Германии, то с большой вероятностью суд вам отказал бы. Поэтому утратить приобретенное гражданство девочка сможет только в тех случаях, которые приведены выше в §17 закона о гражданстве.
Теоретически вы можете подать против нее заявление об упразднении гражданства в ведомство, которое его выдало. Если государство будет в этом заинтересовано, то оно (опять же теоретически) может упразднить гражданство, но при упразднении в любом случае допускается обжалование в судебном порядке, а суд будет руководствоваться только законом. При вступлении в немецкое гражданство малолетних допускается на основании ”оптационной модели” двойное гражданство до 23 лет.
В завершении надо добавить, что если девочка не имеет никакого гражданства кроме немецкого, то на основании §16(1) GG (Конституции) ее вообще нельзя будет лишить гражданства никоим образом, поскольку при потере немецкого гражданства она становится лицом без гражданства, а это недопустимо не только Основным Законом но и международным правом.
Что касается ее содержания, то в этом случае должно быть решение суда либо иной правовой акт о праве на опеку ”Sorgerecht”.
Если опека назначена за вами и супругом - то содержать вы ее обязаны в любом случае (даже, если она постоянно проживает в Казахстане).
Если у вас нет средств, то бремя содержания будет возложено на немецкое государство (однако при условии, если девочка проживает в Германии и не достигла 18 лет).
Знаки внимания или домогательство?
Я работаю в бюро одной строительной фирмы, делаю чертежи. Работа мне очень нравится, но в коллективе у нас все мужчины и именно это усложняет рабочие взаимоотношения. Я незамужняя, может быть еще поэтому практически каждый из коллег старается "поддеть", сказать какую-нибудь неприличную шутку, рассказать при мне анекдот на сексуальную тему и т.д. Я "не возникала" - делала вид, что мне все равно, терпела, но недавно мой непосредственный начальник стал вдруг особенно активно "липнуть" с претензиями на "более близкие отношения". Я теперь даже не знаю, как быть - работу терять не хотела бы, а сказать "отвали", чтобы он не обиделся - не знаю. Да и вообще - не знаю, можно ли считать "сексуальными домогательствами намеки в моем случае?
Julia D., Wilsberg
ВИО: На Западе взаимоотношения мужчин и женщин порой весьма странны для многих из нас, приехавших из стран бывшего "Союза нерушимых Республик". В Германии знаки внимания, приглашения на свидание, даже пристальные взгляды коллег сотрудница может расценить как сексуальные домогательства и подать в суд. Так происходит и в США, Франции и других западных странах.
В большинстве случаев пострадавшей оказывается женщина, но и мужчина, чувствующий себя объектом сексуальных домогательств со стороны женщины, разумеется, имеет право обратиться за защитой к закону. Но если избегать всего, что может быть расценено как "сексуальное домогательство", то мужчинам придется постоянно молчать, закрывать глаза при приближении женщин, а то и требовать постоянного присутствия адвоката, когда намеревается сказать женщине-коллеге комплимент.
Несмотря на непредсказуемость ситуаций, женщинам можно дать общие рекомендации, которые помогут избежать скандальных последствий.
1. Обратите внимание на то, как часто к вам прикасаются, когда в этом нет необходимости. Старайтесь пресекать подобные действия, не улыбаясь и не демонстрируя чувство юмора.
2. Если начальник стремится оставаться с вами наедине без особой причины, сокращайте время пребывания с ним под любым предлогом.
3. Не участвуйте в сексуальных разговорах с мужчинами - пресекайте их в вашем присутствии. Легкомысленное отношение к такой беседе может быть расценено как завуалированное приглашение к более активным действиям.
4. Оскорбленному лицу рекомендуется четко и ясно сказать, что она (он) просит прекратить подобное обращение с ней (ним). Если это не помогает, нужно уведомить менеджера по персоналу и написать письмо преследователю. Если и после этого ничего не изменилось, следует всерьез заняться коллекционированием всех выражений, шуток, жестов, не говоря уже о картинках, фото, записках и прочих предметах, полученных от агрессора.
При этом рекомендуем вести подробную запись: где, когда и как было сказано или что-то сделано. На деле есть очень четкий критерий сексуальных домогательств: нежелательность для объекта тех знаков внимания, которые ей (ему) оказывают.
Попытаемся разобраться, что вообще подразумевается под "сексуальным домогательством" на рабочем месте?
Различают два типа сексуального домогательства: первый тип (откровенный) включает в себя случаи, когда кто-то пообещал взять кого-то на работу, повысить кому-то зарплату или продвинуть по службе в обмен на вступление в сексуальную связь.
Ко второму типу относится создание напряженной атмосферы и ситуаций, в которых регулярно присутствуют грубые шутки и комментарии на сексуальные темы, пристальные и многозначительные взгляды, а также развешивание в офисе картинок неприличного содержания. Например, американцы рассматривают сексуальные домогательства на рабочем месте как дискриминацию "по половой принадлежности" и преследуют ее федеральным законом.
Несмотря на все выше сказанное, нужно отметить, что более 60% браков между людьми, перешагнувшими 30-летний барьер, так или иначе завязались именно на работе: счастливыми супругами становятся то сотрудники, то работник и клиент и т. д. Да и как иначе, если ровно треть жизни мы проводим в труде насущном среди одного и того же окружения людей?
Нотариальная сделка
или предусмотрено ли в законодательстве Германии наказание нотариуса за то, что он заверил мошенническую сделку?
Несколько месяцев назад я подписал договор о покупке участка земли. Эту землю продал мне один знакомый Bauer. Теперь выяснилось, что цена, которую я заплатил за участок, явно завышенa. На самом деле этот участок не стоит и половины того, что я заплатил. Могу ли я на этом основании расторгнуть договор купли-продажи и потребовать, чтобы Bauer вернул мне заплаченные деньги назад? К тому же на этом участке находится полуразваленное здание склада. Я наивно полагал, что снести эту постройку можно будет без проблем. Сейчас оказалось, что снос склада обойдется мне дороже, чем постройка нового дома.
Какую ответственность несет в данном случае нотариус (Notar), в присутствии которого мы подписали договор (Kaufvertrag)? Какие у него обязанности? Разве он не обязан предупредить покупателя, если видит, что его явно обманывает покупатель? Предусмотрено ли в законодательстве Германии наказание нотариуса за то, что он заверил мошенническую сделку?
Albert K., Hildesheim
Адвокат Vogl: В принципе, конечно, сделку можно и оспорить (обратите внимание на пояснения ко второму вопросу Wilhelm'а P. aus Neustad). В вашем случае можно было бы попытаться апеллировать к §119 Abs. 2 BGB из-за ошибки в существенно важном качестве покупки (verkehrswesentliche Eigenschaft).
Важными и юридически правомерными качествами товара являются вместе с его естественными качествами, существенные связи с окружающей средой, насколько это имеет значение для материальной оценки или использования предмета спора.
Иначе говоря, оспариваемыми могут быть ошибки в ценоформирующих факторах данного предмета. Но согласно актуальным правовым решениям, как раз цена товара не является существенно важным качеством в смысле §119 Abs. 2 BGB. Поэтому протест, к сожалению, может быть отклонён.
Можно попытаться оспорить договор из-за намеренного обмана в смысле §123 BGB. Такой протест имел бы смысл, только если бы ваш партнер по сделке зная иное, утверждал бы что стоимость данного участка имеет ориентировочно ту величину, за которую вы его покупаете.
Если же продавец подобного высказывания о стоимости участка не делал, протест на основе §123 BGB будет несостоятельным. Кроме того, в этом случае вам необходимо будет доказать суду факт обмана со стороны продавца. Успех доказательства в данном вопросе выглядит весьма маловероятным. Завышенная цена покупки также не является недостатком товара, это противоречило бы принятым торгово-правовым нормам сделки.
Законодатель исходит из того, что граждане сами должны решать, сколько они готовы уплатить за данный товар. Если бы это было иначе, то можно было бы оспаривать любой договор купли и продажи, например, на том основании, что покупатель увидел на следующий день после покупки нового автомобиля такую же машину немного дешевле.
При заключении договора о покупке земельного участка, заверяющий этот договор нотариус, конечно, обязан проверить содержание договора и пояснить его особенности договаривающимся сторонам.
Нотариус должен позаботиться о том, чтобы неопытный или неумелый покупатель не был ущемлён в своих интересах. Если нотариус не выполнил своих обязанностей в качестве официального представителя государства и правопорядка, то пострадавший имеет право на возмещение понесённого им в результате ущерба. Теоретически возможны даже штрафные санкции, например, если бы нотариус сотрудничал с одной из договаривающихся сторон с целью обмана пострадавшей стороны. Но это был бы абсолютно исключительный случай.
Даже самый внимательный нотариус не может вникнуть во все пункты подписываемого договора до самой последней детали. Нотариус не является специалистом, например, в строительном деле. Правильнее было бы вам заранее выяснить стоимость сноса склада, сделав предварительный запрос в соответствующую фирму. Эта предварительная смета безусловно оказала бы влияние на формирование цены вашей покупки. Предъявить обвинение нотариусу в том, что он не выполнил свои обязанности только на основании слишком высокой цены за участок, тоже нельзя.
Для окончательного вывода, мне слишком мало известно о вашем деле. Окончательную ясность в этот вопрос мог бы внести один из адвокатов по вашему месту жительства.
Позволю себе ещё несколько замечаний по вашему вопросу: различные земли и коммуны могут в совершенно различных видах и способах воздействовать на возможности оформления участка.
Одним из важнейших факторов в этом вопросе следует назвать нормы строительного права. Если вы желаете на своём участке возвести строительное сооружение, то необходимое разрешение вы получите только, если ваш проект соответствует условиям строительного порядка и права (Bauordnungs- und Bauplanungsrecht). Если строительный участок ещё не подключён к коммуникациям, то для владельца участка, как правило, это подключение является обязательным.
В достаточном числе существуют и менее важные предписания для застройщиков. К примеру, во многих общинах обязательно освещение номерных табличек домов.
Соответствующие служащие также обязаны принимать незамедлительные меры, если от одного из участков исходит определённая угроза для общественной безопасности и порядка. В Вашем случае может даже последовать указание местных властей обезопасить от несчастного случая граждан, огородив свой участок. Ведь не исключено, что в ветхий склад или сарай могут забраться играющие дети, и получить там серьезные травмы.
Но и домовладелец не брошен без поддержки на произвол местных властей: если в правомерности каких-то решений возникает сомнение, то конкретные указания, в справедливости которых вы сомневаетесь, всегда можно подвергнуть юридической проверке.
Уговор дороже денег?
Я подписал Kaufvertrag в 1993 году, продал свой дом за 168.000 DM с выплатой по 700 DM ежемесячно сроком на 20 лет (до 2013 года) моей племяннице. Вскоре после этого я вступил в брак. В Kaufvertrag’е есть такой пункт: после моей смерти выплата за дом прекращается.
Мне хотелось бы, чтобы племянница после моей смерти (я серьезно болен) продолжала выплату по 350 Euro ежемесячно, до погашения стоимости дома, моей жене. Возможно ли это? Eсли да, то каким образом?
Wilhelm P., Neustadt
Адвокат Vogl: Как вы и сами понимаете, на основании заключённого договора ваша племянница не обязана выплачивать вашей жене деньги после вашей смерти. Однажды заключённый договор является принципиально обязательным для договаривающихся сторон. Ни один из участников договора не имеет права от него отказываться в одностороннем порядке, если только для него в договоре не оговорено соответствующее право на отказ или расторжение договора (Rьcktritts-, Widerrufs- oder дhnliche Rechte). С другой стороны, согласно §§119, 123 BGB существует возможность обжалования однажды принятых обязательств.
Обжалование может иметь место лишь в том случае, если лицо ошибалось относительно содержания определённых обязательств, вообще не желало давать данного заявления, или было принуждено к этой декларации в результате намеренного обмана или угрозы. Если обжалование пройдет успешно, то заключённая сделка будет считаться незаконной, т.е. недействительной с самого начала. Я исхожу из того, что в 1993 году вы все же понимали особенности заключённого вами договора и он в то время соответствовал вашим представлениям и намерениям. В таком случае обжалование сделки будет несостоятельным.
Независимо от юридических прогнозов, вы можете заключить со своей племянницей новый договор о продолжении выплат за дом вашей жене. Главной предпосылкой для заключения такого договора будет, разумеется, согласие вашей племянницы.
На основании вышеприведённого положения, вероятно вам имеет смысл договориться с племянницей о рассмотрении выплаты более низкого месячного взноса, чем выплачиваемые сейчас 350 Euro.
Если вам не удастся достигнуть взаимной договорённости с вашей племянницей, то платёжные обязательства племянницы после вашей кончины тоже аннулируются.
Купить или взять в аренду?
У меня есть своя небольшая фирма. Дела у нас идут неплохо, и появилась потребность в дополнительном здании. Недалеко от нашей фирмы находится конкурирующее с нами предприятие, но они уже давно на грани банкротства. Я предложил его владельцу приличную сумму за его фирму. Он неожиданно быстро согласился. Мы подписали Kaufvertrag. В подробности договора я особо не вникал, так как опасался, что он передумает. Потом, когда сделка уже была заключена, я вдруг узнаю, что земля, на которой стоит помещение фирмы, вовсе не принадлежит ей, этот земельный участок всего лишь взят в аренду (Pacht). Получается, что мой конкурент ловко обманул меня: я-то был уверен, что покупаю помещение фирмы с землей, а приобрел только здание. Что можно сделать в этой ситуации? Что означает понятие „Pacht“? Какие права я имею по отношению к владельцу земли? Защищено ли как-то это здание от произвола владельца земли? Что он может со мной сделать по истечении срока аренды земли?
Vitalij W., Hannover
Адвокат Vogl: Предоставленное мне описание вашего дела позволяет сделать вывод о многочисленных несоответствиях. Поэтому настоятельно рекомендую проконсультироваться по поводу этой сделки с одним из адвокатов в вашем городе. Но я попытаюсь осветить хотя бы некоторые из упомянутых вами проблем.
Об основных предпосылках приобретения участка вы можете прочитать выше, в ответе на вопрос Ольги С. из Hellertshausen. Согласно вашему описанию, в любом случае верно, что данный участок земли вы не приобрели в свою собственность. То же самое вероятно будет справедливым и для находящихся на участке построек.
Они являются важной составляющей частью земельного участка и, за исключением вышеописанного случая с Baurecht, не могут быть приобретены или проданы отдельно от земли. Так как мнимый продавец сам не являлся владельцем участка, то и право на эту собственность он мог Вам обеспечить только в исключительном случае. Перечисление этих случаев, к сожалению, выходит далеко за границы данной статьи.
Я склонен предположить, что скорее всего мнимый продавец воспользовался вашей юридической неосведомлённостью или вы неправильно поняли некоторые пункты во время подписания договора. Исходя из правовых норм ваш партнер по сделке имел право продать только находящийся в здании инвентарь, принадлежащий единственно ему, а не владельцу участка. В пользу этого предположения говорит хотя бы та поспешность, с которой он согласился на сделку.
В результате аренды (Pacht) права на собственность земельного участка остаются без изменений. Согласно §581 BGB аренда – это двухсторонний договор, в котором арендатор позволяет на время аренды арендующему пользоваться предметом договора и его продуктом (плодами) насколько он считается таковым в рамках законного производства. Арендующий обязуется выплачивать установленную сумму (Pachtzins).
После истечения договора аренды, арендованная земля снова возвращается её владельцу. Pacht можно сравнивать с арендой квартиры для жилья. Разница состоит только в том, что арендатор земли имеет право пользоваться её плодами или продуктом производства. Как правило, Verpachter является и законным владельцем участка и может сдавать в аренду и имеющийся на участке инвентарь.
Неоднозначна и описанная вами смена арендующего лица. Предыдущий арендатор имеет определённые обязательства по отношению к владельцу участка. Он не может просто так выйти из существующего договора с арендатором, и предоставить вас как новое арендующее лицо. Подобные изменения нуждаются в обоюдном согласии всех участников договора. Ситуация сравнима со сменой жильца в арендуемой квартире.
Тут тоже необходимо согласие владельца жилья. Разумеется, вполне возможно заключить договор, по которому вы будете в будущем являться договаривающейся стороной, но владелец участка не обязан беспрекословно вас таковым признавать. Так как вы не являетесь для него партнером по договору, арендатор вправе даже требовать от вас покинуть и освободить его участок земли. А поскольку здание тоже стоит на этой земле, то это требование будет справедливо также и в отношении арендованного вами здания.
Если вам удастся договориться с владельцем участка о внесении вас в договор аренды, или если это соглашение уже состоялось, то разумеется вы можете использовать предмет аренды в рамках существующего договора по своему усмотрению. Обязательство освободить предмет аренды после истечения срока договора всё же остаётся за вами.
Судя по вашему письму в данном случае против прежнего арендатора вами могут быть заявлены претензии по возмещению понесённого ущерба. Для определения и оценки этой возможности, как я уже упоминал, необходима тщательная и всестороння проверка всех обстоятельств дела со стороны адвоката.
